L’Ufficio di stima degli edifici è un organo indipendente fondato dall’ASA (Associazione Svizzera d’Assicurazioni). Offre i suoi servizi prevalentemente alle compagnie di assicurazione che sono affiliate all’ASA.

Ciascuna compagnia di assicurazione stabilisce, tenendo conto delle norme di legge, quali stabili far stimare e in quali casi farsi carico dei costi della stima. Per una presa in carico dei costi da parte dell’assicuratore, è assolutamente necessario che la domanda venga presentata tramite quest’ultimo. 

Se il proprietario di uno stabile desidera una stima che non rientra nelle direttive dell’assicuratore o se richiede una tipologia di stima diversa da quella prevista dall’assicuratore, può rivolgersi direttamente all’Ufficio di stima degli edifici. Se il proprietario decide di affidare a quest’ultimo l’incarico, dovrà sostenere in prima persona i costi della stima. Chi può presentare domanda per la stima di un edificio?

Le compagnie di assicurazione affiliate all’ASA possono presentare domanda per la stima dei loro stabili utilizzando la piattaforma informatica comune. Gli assicuratori che non sono membri dell’ASA possono rivolgersi all’indirizzo Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo..

I clienti privati che desiderano una stima del loro stabile sono pregati di rivolgersi alla loro compagnia di assicurazione.

I proprietari di stabili che desiderano questo tipo di stima possono rivolgersi all’Ufficio responsabile per il loro Cantone, dove troveranno assistenza. I costi saranno fatturati direttamente al rispettivo committente.

> Elenco dei membri dell’ASA

Il valore stimato corrisponde al costo di ricostruzione al valore a nuovo di un edificio avente le stesse dimensioni, il medesimo standard costruttivo e la stessa ubicazione di quello esistente. La svalutazione tecnica non viene considerata, poiché si tiene conto sempre del valore a nuovo. I costi di ripristino o di ricostruzione comprendono sostanzialmente le seguenti voci secondo il codice dei costi di costruzione (CCC):

• Costruzione grezza 1 (CCC 21)

• Costruzione grezza 2 (CCC 22)

• Impianti elettrici (CCC 23)

• Impianti di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione (CCC 24)

• Impianti sanitari (CCC 25)

• Finiture 1 (CCC 27)

• Finiture 2 (CCC 28)

• Onorari (CCC 29)

I costi corrispondono dunque ai costi totali di CCC 2 (edificio), ad esclusione dello scavo di fondazione (CCC 20).

Il valore di assicurazione non comprende le seguenti voci:

• Fondo

• Lavori preparatori

• Fondazioni speciali

• Emolumenti

• Attrezzature d’esercizio

• Lavori esterni

• Commissione per la venditaFiniture speciali dei comproprietari (PPP)

Le norme per l’assicurazione di stabili (CH: edizione 2012; FL: linee guida FMA 2012/3) forniscono maggiori informazioni sulle esatte delimitazioni e le convenzioni particolari. Il valore venale non è tenuto in considerazione.

Questo tipo di interventi può incidere in vario modo sul valore di assicurazione. In linea di massima, si distingue tra investimenti che mantengono il valore e investimenti che lo aumentano.

I lavori generali di manutenzione, come ad esempio l’imbiancatura, la posa di nuovi pavimenti, la sostituzione delle vecchie finestre, la sostituzione della vecchia caldaia, ecc. hanno lo scopo di mantenere il valore dell’immobile ed incidono solo in misura ridotta sul valore della stima.

Gli investimenti che invece aumentano lo standard dell’immobile, come ad esempio la costruzione di un’ulteriore stanza da bagno, l’ampliamento della cucina, la sostituzione di pavimenti semplici con altri più pregiati, ecc. comportano un aumento del valore e, di conseguenza, anche del valore di assicurazione.

Per ragioni di protezione dei dati, il risultato della stima dell’edificio può essere comunicato soltanto alla compagnia e/o al contraente che hanno conferito il mandato di stima.

Per questo, gli estimatori di edifici non sono autorizzati a rilasciare copie del foglio di stima ad altre compagnie, a meno che la compagnia di assicurazione non faccia sottoscrivere al proprietario dello stabile una dichiarazione con la quale egli acconsente affinché l’estimatore consegni copia del foglio di stima alla compagnia interessata. Una volta muniti di tale dichiarazione, è possibile richiedere la copia desiderata presso l’Ufficio.

• La compagnia di assicurazione deve presentare all’Ufficio di stima degli edifici una copia della proposta sottoscritta o della polizza.

Per ragioni di protezione dei dati, il risultato della stima dell’edificio può essere comunicato soltanto alla compagnia che ha conferito il mandato di stima, nonché al contraente o a un suo rappresentante.

Tutti i dati raccolti in sede di stima possono essere consultati presso l’Ufficio, previa richiesta. In ogni caso, essi restano proprietà intellettuale dell’Ufficio e dell’ASA.

Ad eccezione del Canton Uri (ved. norme di legge), i dati della stima non sono trasmessi agli uffici di tassazione.

Per adeguare costantemente il valore di assicurazione ai costi di costruzione attuali, è fondamentale che il valore di assicurazione sia indicizzato. Le compagnie affiliate all’Associazione Svizzera d’Assicurazioni applicano l’indice zurighese dei prezzi dell’edilizia abitativa.

Nel Canton Ginevra, la base dell’indicizzazione è rappresentata dall’indice ginevrino dei costi di costruzione.

L’Ufficio di statistica della città di Zurigo pubblica ogni anno nel mese di giugno un’indagine sull’evoluzione dei prezzi di costruzione. In corrispondenza del 1° aprile di ogni anno, vengono calcolati i costi attuali di un’abitazione di riferimento. Le offerte ricevute per l’immobile sono confrontate con quelle dell’anno precedente e servono da base per calcolare il nuovo indice.

Le compagnie di assicurazione hanno stabilito di comune accordo di applicare l’indice zurighese dei prezzi dell'edilizia abitativa per indicizzare i contratti di assicurazione contro l’incendio.

Il valore stimato corrisponde al costo di ricostruzione al valore a nuovo di un edificio avente le stesse dimensioni, il medesimo standard costruttivo e la stessa ubicazione di quello esistente, alla data della stima.

Se successivamente alla stima il contraente effettua investimenti che aumentano il valore dell’edificio, egli è tenuto a comunicarlo alla compagnia di assicurazione. Omettendo la comunicazione all’assicuratore, in caso di sinistro sussiste di fatto una condizione di sottoassicurazione, la quale comporta una riduzione del risarcimento del sinistro (anche in caso di danno parziale). Per la gestione di una condizione di sottoassicurazione in caso di sinistro sono determinanti le disposizioni del contratto di assicurazione.

Le norme per l’assicurazione di stabili (CH: edizione 2012; FL: linee guida FMA 2012/3) forniscono informazioni dettagliate circa l’esatta delimitazione tra edificio e bene mobile e sulle regole speciali e i beni inclusi nell’assicurazione stabili in forza di convenzioni particolari.

In sede di stima di un edificio si valuta lo stabile così come si presenta e non come lo si ricostruirebbe dopo un sinistro.

La compagnia di assicurazione copre i costi per la ricostruzione di un edificio identico, avente la medesima destinazione e ubicazione.

Le norme sull’assicurazione di stabili non contengono disposizioni riguardanti la comproprietà ovvero la proprietà per piani. I gruppi di esperti competenti dell’ASAC hanno stabilito che in questi casi (anche per la comproprietà) occorre sempre stimare l’intero edificio come unità.

Le migliorie aggiunte dai proprietari non sono in genere oggetto di stima. Sul verbale di stima occorre indicare che sono state escluse le aggiunte/finiture eseguite dal proprietario (solo finiture standard). Se le migliorie aggiunte dai singoli proprietari sono oggetto di stima (stima S), è necessario annotarlo sul verbale indicando i valori corrispondenti per ciascun proprietario.

Per le case terrazzate in comproprietà o proprietà per piani si procede allo stesso modo.

Anche le prestazioni edili (lavori e materiali) sono soggette all’imposta sul valore aggiunto. Ciò implica che architetti, ingegneri, imprese di costruzioni, artigiani, ecc. sono obbligati ad addebitarla al committente di un edificio. Lo stesso principio vale in caso di lavori di riparazione.

La somma di assicurazione dell’edificio deve dunque sostanzialmente comprendere anche l’IVA.

È prevista un’eccezione soltanto per gli edifici che il proprietario utilizza al 100% per propri scopi aziendali (ad es. fabbriche, magazzini), purché il proprietario dello stabile sia a sua volta soggetto IVA. In questo caso, egli può dedurre l’IVA addebitatagli da progettisti e costruttori dello stabile come cosiddetta imposta precedente nei confronti dell’amministrazione delle contribuzioni (è possibile che vi siano differenze tra CH/FL). In caso di sinistro, anche il risarcimento viene versato senza IVA.

Se è pacifico che

• si tratta di un immobile che il proprietario utilizza al 100% per propri scopi aziendali,

• il proprietario dello stabile è soggetto IVA,

gli estimatori di edifici sono autorizzati, previa richiesta del proprietario, ad effettuare una stima senza tenere conto dell’imposta sul valore aggiunto. Ciò va annotato specificamente sul verbale di stima alla voce «Osservazioni».

Il valore venale di un immobile corrisponde al valore medio a cui è possibile vendere un immobile avente dimensioni, ubicazione e caratteristiche identiche o similari. L’espressione valore di mercato è generalmente equivalente (testo ripreso dalla letteratura specialistica).

La norma SIA 116 «Norma per il calcolo del prezzo al metro cubo degli edifici» è stata pubblicata nel 1952 dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti.

Nell’ottobre 2003, questa norma è stata sostituita dalla nuova norma SIA 416 «Superfici e volumi di edifici».

Dal 1° gennaio 2005, le stime per l’assicurazione contro l’incendio sono generalmente effettuate secondo la nuova norma.