FAQ – Les questions les plus fréquentes

Le BEB est un organe autonome créé par l’ASA (Association Suisse d’Assurances). Il est principalement au service des compagnies d’assurances membres de l’ASA.

Chaque compagnie d’assurance détermine le type d’estimation offert à ses clients en fonction de la somme d’assurance conclue. Le preneur d’assurance du bâtiment bénéficie alors d’une prestation gratuite offerte par sa compagnie d’assurance.

Si le client désire un autre type d’estimation, il peut s’adresser au BEB. L’estimation lui sera alors directement facturée.

Les compagnies d’assurance membres de l’ASA peuvent faire une demande d’estimation sur notre plateforme informatique. Les compagnies qui ne sont pas membres de l’ASA peuvent s’adresser à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Les propriétaires désirant faire estimer la valeur d’assurance de leur bâtiment doivent le demander à la compagnie qui assure le bâtiment. Pour tous les autres types d’estimations ils peuvent s’adresser directement à la centrale administrative du canton concerné.

Les propriétaires désirant faire estimer la valeur vénale de leur immeuble peuvent s’adresser au BEB de leur canton. Les coûts de l’expertise leur seront directement facturés.

> ASA-Membres

La valeur assurée correspond aux frais de remplacement à neuf d’un bâtiment ou d’un édifice. Il s’agit donc des coûts de reconstruction à l’identique du bâtiment.

La valeur d’assurance comprend essentiellement :

• le gros œuvre (CFC 21 et 22)
• les installations électriques (CFC 23)
• les installations de chauffage, ventilation et climatisation (CFC 24)
• les installations sanitaires (CFC 25)
• les installations de transport (CFC 26)
• les aménagements intérieurs (CFC 27 et 28)
• les honoraires y relatifs (CFC 29)

 La valeur d’assurance ne prend pas en compte les éléments suivants :

• le terrain
• les travaux préparatoires
• les fouilles
• les fondations spéciales (pieux, parois ancrées, etc.)
• les frais secondaires et les taxes
• les équipements d’exploitation
• les aménagements extérieurs
• les frais de promotion et de vente
• les aménagements particuliers des copropriétaires (PPE)

Les règles pour l’assurance des bâtiments (CH: édition 2012; FL: FMA 2012/3) donnent de plus amples informations sur la délimitation exacte des bâtiments, les réglementations et les conventions particulières.

La valeur vénale n’est pas à prendre en considération.

La loi sur la protection des données nous oblige au respect de certaines prescriptions. En conséquence, le procès-verbal d’estimation n’est communiqué qu’à la compagnie mandataire.

Les estimateurs ne sont donc pas autorisés à mettre à disposition de tiers les copies du procès-verbal ou de la feuille d’estimation. Sont considérés notamment comme tiers les compagnies d’assurance qui n’ont pas elles-mêmes fait procéder à l’estimation du bâtiment concerné.

Deux possibilités s’offrent toutefois à une compagnie désirant une copie de l’estimation d’un bâtiment particulier : 

• Elle peut demander directement au propriétaire de l’immeuble la copie désirée
• Elle fait signer au propriétaire une procuration autorisant le BEB à lui transmettre le résultat de l’estimation de son bâtiment. Avec ce document, la compagnie intéressée pourra retirer auprès du BEB la copie du procès-verbal d’estimation désirée.

En accord avec la loi sur la protection des données, le rapport d’estimation n’est adressé qu’à la compagnie d’assurance qui a demandé l’estimation. Celle-ci le transmettra ensuite au propriétaire ou à son mandataire.

Les détails de calculs ainsi que toutes les informations rassemblées durant l’estimation peuvent être consultées sur rendez-vous au BEB.

Ces documents restent toutefois propriété intellectuelle de l’ASA et du BEB. Le BEB ne transmet pas les détails des estimations.

Le BEB est un organe autonome privé. Il est au service des compagnies d’assurances membres de l’ASA. Il n’a donc aucun lien avec les administrations fiscales cantonales.

Pour compenser l’augmentation constante des coûts de construction, les valeurs d’assurance sont indexées. Les compagnies membres de l’ASA ont choisi l’indice zurichois des coûts de construction comme base d’indexation.

Le canton de Genève utilise l’indice genevois des coûts de construction comme base de l’indexation.

Indice genevois des coûts de construction (OCSTAT)

L’institut pour la statistique de la ville de Zürich publie chaque année au mois de juin une enquête sur les coûts de construction dans la région. Un immeuble de référence est chaque année analysé et offert aux entreprises le 1er avril. Les soumissions rentrées pour l’immeuble de base sont comparées à celles de l’année précédente et cette comparaison sert de base au calcul du nouvel indice.

Les compagnies d’assurances ont décidé de se baser sur l’indice zurichois des coûts de construction pour l’indexation des contrats d’assurance incendie.

L’estimation effectuée par le BEB constitue une des bases sur lesquelles sera constitué le contrat d’assurance. L’estimation détermine les coûts nécessaires à la reconstruction d’un bâtiment de même grandeur et de même standard que le bâtiment existant.

Si le preneur d’assurance désire assurer son immeuble à une valeur inférieure à la valeur d’assurance recommandée par le BEB, il se trouve de facto en sous assurance. Il devra donc en assumer les conséquences en cas de sinistre (réduction de l’indemnité).

Les règles pour l’assurance des bâtiments (CH: édition 2012; FL: FMA 2012/3) donnent toutes les informations sur les délimitations exactes des bâtiments, les réglementations et les conventions particulières.

Lors de l’estimation, c’est le bâtiment existant qui est évalué et non pas celui que l’on reconstruirait. L’assurance couvre la reconstruction du bâtiment à l’identique, pour la même utilisation et au même endroit. Il n’est donc en principe pas possible de couvrir un autre type de reconstruction, fut-il plus simple, que le bâtiment existant.

Les bâtiments en PPE doivent toujours être considérés comme une unité.

Pour déterminer la valeur du bâtiment, on retiendra l’exécution de base de la construction.

Les améliorations apportées par les copropriétaires ne sont pas comprises dans la somme d’assurance et doivent être assurées séparément.

Conformément aux règles pour l’assurance des bâtiments, la valeur artistique ou historique ne peut être assurée que sur la base d’une convention particulière.

Dans le cadre des estimations pour l’assurance incendie, une valeur de reconstruction artisanale est définie.

Si la valeur artistique ou historique devait effectivement être assurée, une estimation spécifique établie par un expert reconnu par la compagnie serait nécessaire. Les estimateurs de l’ASA ne sont pas qualifiés pour entreprendre de telles estimations.

Les prestations en matière de construction (travail et matériel) sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.  La somme d’assurance pour les bâtiments doit donc en principe comprendre la TVA.

Une exception est prévue pour les bâtiments qui sont utilisés à raison de 100% par le propriétaire pour les besoins de sa propre exploitation, pour autant que le propriétaire du bâtiment soit (de son côté) assujetti à la TVA. Dans ce cas, il est en droit de faire valoir, vis-à-vis de l’administration fédérale des contributions, la déduction de l’impôt préalable. En cas de sinistre, l’indemnité est également versée sur la base d’une valeur d’assurance sans TVA.

S’il est manifestement établi

• qu’il s’agit d’un bâtiment utilisé à raison de 100% par le propriétaire pour ses propres besoins d’exploitation et
• que le propriétaire du bâtiment est assujetti à la TVA.

Les estimateurs sont autorisés, sur demande du propriétaire du bâtiment, à procéder à une estimation sans tenir compte de la TVA.

Pour les bâtiments servant uniquement à l’habitation ou à des buts agricoles, il faut toujours prendre en compte la TVA.

Sont également estimé sans TVA, tous les bâtiments qui appartiennent à un pays étranger (missions diplomatiques, ambassades) ou à une organisation internationale.

Dans tous les cas, le procès-verbal d’estimation précisera dans les remarques : « estimation calculée sans TVA ».

La norme SIA 116 «Norme pour déterminer le prix au m3 des bâtiments », publiée en 1952, est une méthode de calcul servant à déterminer le coût de construction des bâtiments.

La norme SIA 416 « Surfaces et volumes des bâtiments et aménagements extérieurs », publiée en octobre 2003, remplace la norme SIA 116. Elle sert uniquement de référence pour le calcul des surfaces et des volumes des bâtiments.

Le volume du bâtiment est défini comme le volume réel du bâtiment. Seuls les espaces fermés de toute part forment un volume. Les parties ouvertes de bâtiments ne constituent pas de volume. Les éléments périphériques au bâtiment, tel que  balcons, coursives, avant-toits ne sont pas pris en compte dans le calcul du volume.

Le BEB applique pour ses estimations la norme SIA 416 depuis le 1er janvier 2005.